O procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial foi aprovado com a nova Lei nº. 14.382/2022, que trouxe à lei dos Registros Públicos o artigo 216-B e seu parágrafo primeiro, inciso III, que exige que seja feita uma ata notarial por cartório de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação das partes, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade.
Tal procedimento regulariza a documentação em favor do adquirente de um imóvel, seja em razão da negativa feita pelo alienante em assinar um documento ou uma escritura pública de transferência ou pela impossibilidade fática de sua assinatura, como a morte e o desconhecimento dos herdeiros por exemplo.
De outro lado, o pedido de adjudicação pode também ser feito em razão da omissão do adquirente em transferir o imóvel, ou seja, pode ser requerida a adjudicação inversa: aquela requerida pelo alienante em face do adquirente.
A Ata Notarial de Adjudicação Compulsória é o documento público exigido por lei, que prova a existência de uma promessa de compra e venda cuja escritura definitiva não foi lavrada, por recusa de uma das partes.
Para que serve?
É um dos requisitos obrigatórios para o deferimento da adjudicação extrajudicial. Com ela, é possível requerer ao Oficial de registro de imóveis competente a regularização de sua propriedade.
Quais os documentos necessários?
Requerente Pessoa Física:
- RG, CPF e certidão de casamento (se casado, separado ou divorciado), com Pacto antenupcial registrado, se houver, inclusive do cônjuge/companheiro(a).
- Certidão de óbito, (se for viúvo).
- Cópia da decisão Judicial ou Escritura Pública Declaratória de União Estável, se houver (se for convivente em união estável).
Requerente Pessoa jurídica:
- Contrato social e alterações ou última alteração contratual consolidada ou Estatuto Social e ata de eleição e posse dos administradores.
- Certidão simplificada da Junta Comercial ou certidão de breve relato expedida pelo Serviço de Registro de Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas.
- Do(s) Representante(s) da pessoa jurídica ver a relação de documentos da pessoa física acima.
Advogado:
- Identidade Profissional expedida pela Ordem dos Advogados do Brasil-OAB, original ou cópia autenticada (documento válido).
- Requerimento endereçado ao 1º Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT, assinado pelas partes e pelo advogado(a), observando os requisitos constantes no art. 216-B, § 1º e incisos da Lei 6.015/73, e art. 440-G do Provimento nº. 149 de 30/08/2023, do CNJ.
- Procuração particular com a cláusula “ad judicia et extra”.
Imóvel:
- Certidão de inteiro teor e ônus e ações reais pessoais reipersecutórias da matrícula do imóvel – atualizada 30 dias.
- Instrumento de promessa de compra e venda, cessão ou sucessão, se houver, original ou cópia autenticada.
- Prova do pagamento/quitação do Instrumento de promessa de compra e venda, cessão ou de sucessão.
- Declaração devidamente assinada e com firma reconhecida justificando o motivo que impediu a transferência do bem imóvel.
- Carnê do IPTU ou espelho/extrato onde consta o valor de referência do ano vigente e que contenha a inscrição imobiliária – para imóvel urbano.
- Se for unidade integrante de condomínio vertical ou horizontal apresentar declaração de quitação de condomínio assinada pelo síndico, com firma reconhecida e cópia autenticada da ata de eleição do síndico.
- C.C.I.R. – Certidão de Cadastro do Imóvel Rural (INCRA) último ano e ITR – Imposto Territorial Rural, para imóvel rural.
Certidões:
- Certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, demonstrando a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de venda do imóvel objeto da adjudicação (Art. 216-B, § 1º, inciso IV da Lei 6.015/73).
- Certidão negativa de débitos municipais.
Outros documentos:
- Se as partes forem representadas por procuração: apresentar procuração atualizada (prazo de 90 dias), com poderes específicos, conforme o Art. 216-B, § 1º, inciso VI da Lei 6.015/73, e acompanhada dos documentos pessoais do(a)
Procurador(a).
Observação:
Este tabelionato não se responsabiliza por vencimento de certidões, enquanto não forem apresentados todos os documentos necessários para lavratura da escritura. Os documentos acima listados passarão por análises podendo, portanto, ser necessária a apresentação de demais documentos além dos acima elencados.
Atenção:
· A notificação extrajudicial realizada para a prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de quinze dias, será realizada na ocasião do registro da propriedade, conforme o art. 216-B, §1º, inciso II, da Lei 6.015/73.
· O comprovante do pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, deverá ser apresentado na ocasião do registro da propriedade, no RI competente, conforme o art. 261-B, §1º, inciso V, da Lei 6.015/73.
· Todas as certidões forenses exigidas para a Lavratura da Ata Notarial de Adjudicação são indispensáveis e devem ser da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.
· Os documentos acima mencionados serão submetidos à análise, podendo haver solicitação de documentação complementar para continuidade do processo.
Dúvidas Frequentes:
Quem deve comparecer?
O requerente da ata notarial (promitente vendedor, comprador, cessionários ou seus sucessores).
Precisa de advogado?
Sim. Para a lavratura da ata notarial é requisito obrigatório, conforme Art. 216-B, § 1º, inciso IV da Lei 6.015/73, que assim dispõe: “São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado”.
Precisa ter a assinatura de todos os vendedores ou cedentes no contrato?
Sim, todos os vendedores (proprietários tabulares ou cedentes) precisam ter assinado o contrato de venda ou cessão.
Precisa ter a quitação do contrato?
Sim. É requisito para comprovar o adimplemento da obrigação contratual.
Precisa de todos os contratos ou só do último?
Sim. Se houve cessão contratual, é necessário apresentar todos os contratos, desde o proprietário tabular até o atual requerente.
Qual o prazo para entrega da Ata Notarial de Adjudicação Compulsória? Até trinta dias úteis, contados da data do protocolo do pedido. Caso haja necessidade de apresentação de novos documentos solicitados pelo notário, o prazo será suspenso, para que o interessado, no prazo de até 05 (cinco) dias úteis, adote as providências solicitadas, retomando a contagem de onde parou.
Posso assinar de forma digital? Sim, utilizando-se de certificado digital expedido pela plataforma e-Notariado (https://www.e-notariado.org.br/customer/certificate-request), ou Certificado Digital ICP-Brasil.
Como solicitar? A pessoa interessada pode dirigir-se diretamente ao Cartório do 1º Ofício de Cuiabá-MT e apresentar a documentação necessária. Para quaisquer dúvidas e informações: escritura@primeirooficio.com.br. (65)3052-8609/99223-6426.
